Der Heizkörper ist so ein Bauteil, das im Alltag lange kaum auffällt. Erst wenn der Lack vergilbt, an einigen Stellen abblättert oder die Oberfläche nach Jahren eher grau als weiß aussieht, wird die Frage plötzlich interessant: Wer muss das eigentlich machen – Mieter oder Vermieter? Und darf ich als Mieter einfach zum Pinsel greifen, oder sollte ich vorher fragen?
Gerade bei älteren Wohnungen habe ich erlebt, dass diese Frage unnötig kompliziert behandelt wird. Dabei lässt sie sich meistens recht gut einordnen, wenn man zwei Dinge auseinanderhält: Instandhaltung und Schönheitsreparatur. Genau an dieser Stelle entscheidet sich häufig, wer für den Anstrich zuständig ist.
Warum die Antwort nicht einfach „Vermieter“ oder „Mieter“ lautet
Grundsätzlich liegt die Erhaltung der Mietwohnung beim Vermieter. Das ergibt sich aus § 535 BGB. Der Vermieter muss die Wohnung während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten. Normale Abnutzung durch das Wohnen muss der Mieter dagegen nicht ersetzen.
Das bedeutet aber nicht, dass ein Mieter niemals einen Heizkörper streichen muss. Über wirksam vereinbarte Schönheitsreparaturen können bestimmte Renovierungsarbeiten auf den Mieter übertragen werden. Zum klassischen Umfang solcher Schönheitsreparaturen kann auch das Streichen der Heizkörper und Heizrohre gehören. Der Bundesgerichtshof hat diese Arbeiten ausdrücklich in diesem Zusammenhang behandelt.
Der entscheidende Punkt ist deshalb nicht allein, wem der Heizkörper gehört. Er gehört selbstverständlich zur Mietsache. Entscheidend ist vielmehr, ob der Mietvertrag die Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter überträgt und ob der konkrete Zustand überhaupt eine Renovierung erforderlich macht.
Ein alter Heizkörper ist noch kein Renovierungsauftrag
Hier liegt in der Praxis eine der häufigsten Fehlannahmen. Ein Heizkörper muss nicht automatisch gestrichen werden, nur weil seit dem Einzug mehrere Jahre vergangen sind. Starre Zeitpläne sind bei Schönheitsreparaturen rechtlich problematisch. Maßgeblich ist grundsätzlich der tatsächliche Renovierungsbedarf.
Ein Heizkörper, dessen Lack nach vielen Jahren noch ordentlich aussieht, muss also nicht allein wegen eines Datums im Kalender überarbeitet werden. Anders kann es aussehen, wenn die Oberfläche deutlich verschlissen ist, der Anstrich abblättert oder der Heizkörper durch die normale Nutzung optisch stark beeinträchtigt wurde.
Ich würde deshalb immer zuerst den Zustand betrachten und erst danach in den Mietvertrag schauen. Gerade bei Heizkörpern ist das sinnvoll, weil sie wesentlich länger ordentlich aussehen können als beispielsweise stark beanspruchte Wandflächen. Ein Badezimmer, in dem regelmäßig Wasserdampf entsteht, kann ganz andere Renovierungsintervalle nahelegen als ein wenig genutztes Schlafzimmer.
Was steht im Mietvertrag?
Wer wissen möchte, ob er als Mieter zum Streichen verpflichtet ist, sollte nicht bei einer allgemeinen Aussage aus dem Internet stehen bleiben. Der konkrete Mietvertrag ist entscheidend. Dort können Schönheitsreparaturen ausdrücklich dem Mieter übertragen worden sein. Häufig findet sich eine Formulierung, nach der zum Beispiel Wände und Decken, Türen, Fensterinnenseiten sowie Heizkörper und Heizrohre gestrichen werden müssen.
Eine solche Klausel ist allerdings nicht automatisch wirksam, nur weil sie im Vertrag steht. Im Mietrecht kommt es stark auf die genaue Formulierung an. Besonders problematisch sind Regelungen, die den Mieter unabhängig vom tatsächlichen Zustand zu einer Renovierung verpflichten oder ihn beim Einzug beziehungsweise Auszug unangemessen benachteiligen.
Deshalb wäre ich vorsichtig mit Sätzen wie „Im Mietvertrag steht, dass ich alle fünf Jahre streichen muss, also muss ich jetzt den Heizkörper streichen“. So einfach ist es nicht. Der Bundesgerichtshof hat sich mehrfach mit Schönheitsreparaturklauseln beschäftigt und dabei unter anderem klargestellt, dass der tatsächliche Renovierungsbedarf eine wichtige Rolle spielt.
Wenn der Heizkörper einfach nur alt aussieht
Ein vergilbter oder optisch unmodischer Heizkörper ist nicht dasselbe wie ein beschädigter Heizkörper. Das klingt nach einer Kleinigkeit, kann bei der Frage der Zuständigkeit aber einen Unterschied machen.
Angenommen, ein Heizkörper ist seit 15 Jahren eingebaut und der Lack ist inzwischen nicht mehr strahlend weiß. Das allein bedeutet noch nicht, dass der Vermieter ihn zwingend neu lackieren lassen muss. Noch weniger folgt daraus automatisch eine Pflicht des Mieters. Anders sieht es aus, wenn der Lack großflächig abplatzt, Rost entsteht oder die Beschichtung aufgrund ihres Zustands erneuert werden muss. Dann kann es eher um eine Erhaltungsmaßnahme gehen und nicht lediglich um eine kosmetische Schönheitsreparatur.
Genau hier würde ich auch zwischen einem normalen Renovierungsanstrich und einer echten Instandsetzung unterscheiden. Muss die Oberfläche fachgerecht aufgearbeitet werden, weil der vorhandene Anstrich beschädigt ist, kann die Sache eine andere rechtliche Qualität bekommen. Der Vermieter kann seine gesetzliche Erhaltungspflicht nicht einfach durch eine pauschale Vertragsklausel auf den Mieter abwälzen.
Eine kleine Unterscheidung, die viel Ärger erspart
Bei der Beurteilung hilft folgende Gegenüberstellung:
- Schönheitsreparatur: Der Heizkörper ist grundsätzlich in Ordnung, soll aber wegen des normalen optischen Verschleißes neu gestrichen werden. Eine wirksame mietvertragliche Regelung kann diese Arbeit dem Mieter übertragen.
- Instandhaltung oder Instandsetzung: Der Heizkörper beziehungsweise seine Beschichtung weist einen technischen oder erheblichen Substanzmangel auf, der behoben werden muss. Dafür ist grundsätzlich der Vermieter verantwortlich.
- Beschädigung durch den Mieter: Wurde der Heizkörper beispielsweise durch unsachgemäße Behandlung erheblich beschädigt, kann eine Schadensersatzfrage entstehen. Das ist etwas anderes als normale Abnutzung.
Diese Abgrenzung klingt theoretisch, wird aber schnell praktisch. Ein kleiner Kratzer durch alltägliche Nutzung ist nicht dasselbe wie ein großflächig abgeschlagener Lack nach einer unsachgemäßen Montage. Man sollte deshalb nicht jede sichtbare Stelle am Heizkörper automatisch als „Renovierungsbedarf“ bezeichnen.
Darf der Mieter den Heizkörper einfach selbst streichen?
Wenn der Mieter aufgrund einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel ohnehin für den Anstrich zuständig ist, kann er die Arbeit grundsätzlich selbst erledigen oder fachgerecht erledigen lassen. Dabei sollte allerdings nicht improvisiert werden. Heizkörper sind keine normale Wandfläche.
Vor allem ungeeignete Farbe kann bei Wärme unangenehm riechen, vergilben oder nicht dauerhaft haften. Auch ein dicker Farbauftrag ist keine gute Idee. Ventile, Thermostatköpfe und andere bewegliche oder technische Teile sollten nicht einfach mit Farbe überstrichen werden. Bei einem Heizkörper mit bereits stark beschädigter Oberfläche reicht „einmal drüberrollen“ häufig ebenfalls nicht aus.
Wer selbst streicht, sollte den Heizkörper vollständig abkühlen lassen und die Oberfläche sauber vorbereiten. Staub, Fett und lose Lackreste müssen entfernt werden. Bei Rost oder stark abblätternder Beschichtung kann eine gründlichere Vorbereitung erforderlich sein. Für Heizkörper gibt es spezielle Lacke, die für die auftretenden Temperaturen geeignet sind.
Gerade beim Auszug würde ich außerdem nicht versuchen, einen problematischen Heizkörper schnell mit einer dicken Schicht weißer Farbe zu kaschieren. Ein unsauberer Anstrich kann am Ende mehr Diskussionen auslösen als der ursprüngliche Zustand.
Und was ist mit einem Heizkörper in einer frisch renovierten Wohnung?
Hier lohnt sich ein Blick auf den Zustand bei Mietbeginn. Wenn der Heizkörper bereits bei der Übergabe deutlich beschädigt, stark vergilbt oder schlecht gestrichen war, sollte dieser Zustand dokumentiert sein. Fotos aus dem Übergabezeitpunkt sind dafür wesentlich hilfreicher als eine Erinnerung nach drei oder vier Jahren.
Das wird besonders interessant, wenn beim Auszug plötzlich verlangt wird, sämtliche Heizkörper zu lackieren. Der Vermieter kann nicht ohne Weiteres so tun, als sei die Wohnung bei Einzug in einem perfekten Zustand gewesen, wenn der damalige Zustand etwas anderes zeigt.
Auch Übergabeprotokolle können hier eine wichtige Rolle spielen. Steht dort beispielsweise, dass die Heizkörper bereits Gebrauchsspuren oder einen schlechten Anstrich aufwiesen, sollte man diese Information nicht beiseitelegen. Bei Streit über Renovierungsarbeiten zählt häufig genau diese Dokumentation.
Was gilt beim Auszug?
Der Auszug ist der Moment, in dem die Frage nach gestrichenen Heizkörpern besonders häufig auftaucht. Viele Mieter gehen davon aus, sie müssten vor der Wohnungsübergabe alles frisch weiß streichen. Das ist aber kein allgemeiner Grundsatz.
Ob Renovierungsarbeiten geschuldet sind, hängt vom Mietvertrag, dessen Wirksamkeit, dem Zustand der Wohnung und der konkreten Abnutzung ab. Eine pauschale Verpflichtung zur Renovierung bei jedem Auszug ist nicht automatisch wirksam.
Auch sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, nach denen ein Mieter unabhängig vom tatsächlichen Renovierungsbedarf anteilig Renovierungskosten zahlen soll, sind nicht ohne Weiteres durchsetzbar. Bei älteren Mietverträgen findet man solche Formulierungen noch relativ häufig. Gerade deshalb sollte man einen Vertrag nicht nur nach einzelnen Sätzen beurteilen, sondern die gesamte Regelung betrachten.
Wer vor dem Auszug unsicher ist, sollte lieber einmal frühzeitig den Mietvertrag prüfen, statt am letzten Wochenende hektisch mehrere Heizkörper zu lackieren. Ein Telefonat mit dem Vermieter oder eine schriftliche Nachfrage kann ebenfalls sinnvoll sein, wenn unklar ist, was konkret verlangt wird. Eine solche Kommunikation schafft außerdem eine nachvollziehbare Spur, falls es später doch zu einer Auseinandersetzung kommt.
Was passiert, wenn der Vermieter selbst streichen lassen will?
Manchmal geht es umgekehrt zu: Der Vermieter möchte den Heizkörper streichen lassen, obwohl der Mieter darin keinen Renovierungsbedarf sieht. Hier sollte man zunächst herausfinden, worum es tatsächlich geht. Geht es um eine normale Schönheitsreparatur? Oder ist der Lack so beschädigt, dass eine Instandsetzung notwendig wird?
Bei erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen muss der Mieter grundsätzlich mitwirken und diese Maßnahmen dulden, wobei der Vermieter entsprechende Maßnahmen rechtzeitig ankündigen muss, soweit nicht ausnahmsweise eine unerhebliche Einwirkung oder Dringlichkeit vorliegt. Entstehen dem Mieter durch eine solche Maßnahme notwendige Aufwendungen, können unter den gesetzlichen Voraussetzungen Ersatzansprüche bestehen.
Für den Alltag bedeutet das: Nicht jede Renovierungsarbeit sollte zwischen Tür und Angel mit der Frage „Wer bezahlt die Farbe?“ beginnen. Zuerst muss geklärt werden, welche Art von Arbeit überhaupt vorliegt.
Mein Rat, wenn die Situation nicht eindeutig ist
Bei einem normalen, etwas älteren Heizkörper würde ich zunächst drei Dinge nebeneinanderlegen: den Mietvertrag, das Übergabeprotokoll und den aktuellen Zustand des Heizkörpers. Mehr braucht es für eine erste Einschätzung oft gar nicht.
Steht im Mietvertrag eine wirksame Regelung zu Schönheitsreparaturen und ist der Heizkörper durch normale Abnutzung renovierungsbedürftig, kann die Arbeit beim Mieter liegen. Fehlt eine wirksame Übertragung, bleibt es grundsätzlich bei der gesetzlichen Verantwortung des Vermieters. Liegt dagegen ein echter Defekt oder eine notwendige Instandsetzung vor, sollte man nicht vorschnell selbst zum Lack greifen.
Und noch etwas halte ich für wichtig: Ein Heizkörper muss nicht aussehen wie neu, nur weil jemand bei der Wohnungsbesichtigung einmal mit dem Finger über den Lack gefahren ist. Mietwohnungen dürfen Gebrauchsspuren zeigen. Das Gesetz berücksichtigt ausdrücklich, dass normale Abnutzung zum vertragsgemäßen Wohnen dazugehört.
Am Ende ist die sauberste Lösung meistens die unspektakulärste: erst den Vertrag lesen, dann den tatsächlichen Zustand ansehen und erst danach entscheiden, wer den Pinsel in die Hand nimmt. Gerade bei Renovierungsfragen spart eine halbe Stunde sorgfältiges Prüfen oft deutlich mehr Zeit als ein frisch gestrichener Heizkörper, über dessen Kosten anschließend monatelang gestritten wird.
Fot. Magnific (https://www.magnific.com)